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Vorteile Pflegeimmobilie gegenüber vermieteter Eigentumswohnung 

 März 12, 2021


Ein Großteil des Vermögens der Deutschen ist nach wie vor in Immobilien investiert. Es werden Werte für Generationen geschaffen – bei gleichzeitig besten Ertragsaussichten. Und das nicht nur als reine Kapitalanlage, sondern vermehrt für die eigene private Altersvorsorge. Auf den zweiten Blick kann eine vermietete Eigentumswohnung für den Eigentümer aber auch viele Herausforderungen mit sich bringen. Wer schützt mich vor Mietnomaden? Wer übernimmt die Verwaltung, rechnet die Heizkosten ab und überwacht die Sanierung, wenn ein neuer Mieter einzieht? Wie bekomme ich schnell einen Nachmieter, falls der vorherige Mieter auszieht?

Diese Gründe veranlassen Kapitalanleger nach einer "Sorglos-Immobilie" zu suchen und so geraten Pflegeimmobilien vermehrt in den Fokus anlagewilliger Investoren. Doch warum entwickeln sich Pflegeimmobilien zu lukrativen Anlage-Immobilien?

Welche Vorteile bietet eine Pflegeimmobilie im Gegensatz zu einer vermieteten Eigentumswohnung?

Standort:
Pflegeimmobilie:  Es liegt eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung vor.
Eigentumswohnung: Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektiver Einschätzungen und "Hörensagen" dienen als Grundlage.

Vermietung:
Pflegeimmobilie: Langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch einen 20-jährigen Pachtvertrag mit anschließender Verlängerungsoption mit einem renommierten Betreiber.
Eigentumswohnung: Die Vermietung der Wohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden.

Mieterkontakt:
Pflegeimmobilie: Für die Belegung der Pflegeapartments ist der Betreiber zuständig.
Eigentumswohnung: Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch möglicher Leerstand.

Vermieterrisiken:
Pflegeimmobilie: Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. Die Mieteinnahmen werden auch bei Leerstand des Apartments gezahlt.
Eigentumswohnung: Die Mietersuche muss vom Eigentümer geleistet werden, es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten. Bei Beauftragung eines Maklers fallen zusätzliche Kosten an.

Mieteinnahmen:
Pflegeimmobilie: Die Mieteinnahmen werden automatisch bei Inflation erhöht.
Eigentumswohnung: Mietpreisbremse

Apartment/Wohnung:
Pflegeimmobilie: Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.
Eigentumswohnung: Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechte Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaft müssen berücksichtigt werden.

Instandhaltungskosten:
Pflegeimmobilie: Instandhaltungskosten fallen nur für Dach und Fach an. Für die Instandhaltung im Gebäude ist der Betreiber verantwortlich.
Eigentumswohnung: Im Wohnraumietvertrag können Instandhaltungskosten nur eingeschränkt auf den Mieter übertragen werden.

Betriebskosten:
Pflegeimmobilie: Keine Nebenkostenabrechnungen durch den Eigentümer - Für die Abführung von Strom-, Wasser-, Gas- und Versicherungskosten ist der Betreiber verantwortlich.
Eigentumswohnung: Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Kaufpreise:
Pflegeimmobilie: Niedrige Einstiegspreise von ca. 170.000 EUR bis 230.000 EUR, nahezu unabhängig vom Standort. Keine Maklerprovision fällig, da direkt vom Bauträger. 
Eigentumswohnung: Je nach Region häufig deutlich höhere Einstiegspreise, teilweise erst ab 300.000 EUR. Oftmals sind Maklerprovisionen fällig.

steuerlicher Vorteil:
Pflegeimmobilie: Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr steuerlich abgeschrieben.
Eigentumswohnung: Abschreibung des Objektes im Normalfall ebenfalls mit 2 %, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt oft viel höher, als bei einer Pflegeimmobilie.

Risiken:
Pflegeimmobilie: Ausfall des Betreibers z.B. durch Insolvenz, das statistische Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1 %. Sollte es trotzdem vorkommen, wird ein neuer Betreiber eingesetzt. Die staatlich refinanzierten Mieten fließen weiter.
Eigentumswohnung: Ärger mit säumigen Mietern, Mietnomaden bis hin zu Zwangsräumung und rechtlichen Durchsetzung der Ansprüche oder deren möglichen Verlust. 


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